25 februari 2013 - Graag wil ik aan de hand van een praktijkvoorbeeld in gaan op de fiscale gevolgen van echtscheiding en de eigen woning onder de nieuwe eigenwoningregeling. Het voorbeeld is gebaseerd op de nota naar aanleiding van het verslag van de Eerste Kamer bij het Wetsvoorstel ‘Herziening fiscale behandeling eigen woning’.M en V zijn sedert 2001 in gemeenschap van goederen getrouwd. Op 31 december 2012 bezitten zij samen een eigen woning (aanschafwaarde destijds € 200.000) met een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. In 2013 scheiden zij. De woning is dan € 220.000 waard. Wat zijn de gevolgen indien M de woning en het deel van de lening van V overneemt en hiervoor een extra lening van € 110.000 afsluit?
M en V hebben beiden per 31 december 2012 een eigenwoningschuld (EWS) van € 100.000. Indien M de woning en lening van V overneemt, ontstaat voor hem de volgende situatie: hij heeft een bestaande aflossingsvrije lening van € 100.000 die onder het overgangsrecht valt (artikel 10bis.1 lid 1 Wet IB 2001). De lening die M aangaat (of overneemt) voor de aanschaf van de helft van de woning van V (inclusief de waardestijging van € 10.000 bedraagt deze schuld € 110.000) valt volledig onder het nieuwe regime. Dit betekent dat de lening van € 110.000 annuïtair moet worden afgelost in maximaal 360 maanden om te kunnen kwalificeren als EWS.Deze uitkomst zal in de praktijk vaak tot verassingen zal leiden
Dat M de helft van de overwaarde (€ 10.000) aan V moet vergoeden en dat de hiervoor aangegane lening onder het nieuwe regime valt, is logisch. Minder voor de hand ligt echter dat het nieuwe regime ook geldt voor de van V overgenomen schuld van € 100.000. Praktisch zal M een geheel nieuwe hypotheekschuld moet aangaan met een deel dat onder het oude regime valt (de bestaande lening van € 100.000) en een deel dat onder het nieuwe regime valt (de lening van € 110.000). Vermoedelijk zal M de bestaande hypothecaire schuld moeten openbreken omdat aan de nieuwe regels moet worden voldaan.Wat zijn de gevolgen van de echtscheiding voor V
V vervreemdt bij afwikkeling van de boedel de helft van de woning waartoe zij economisch gerechtigd is. Zij realiseert hierbij een verkoopwinst van € 10.000 (verkoopwaarde verminderd met de EWS). Deze verkoopwinst wordt toegevoegd aan haar eigenwoningreserve (artikel 3 119aa lid 1 Wet IB 2001). Als V vervolgens in 2013 een nieuwe woning koopt van € 150.000, dan mag de EWS maximaal € 140.000 (€ 150.000 -/- € 10.000) bedragen. Deze lening valt voor € 100.000 onder het overgangsrecht (geen aflossingseis op grond van artikel 10bis.1 lid 1 Wet IB 2001) en moet voor € 40.000 ten minste annuïtair volledig worden afgelost in maximaal 360 maanden om te kwalificeren als EWS. Als V de nieuwe woning van € 150.000 koopt op een moment dat ligt na het jaar volgende op het jaar van vervreemding van de vorige eigen woning (2013) – maar nog binnen de termijn van de toepassing van de eigenwoningreserve – dan valt de gehele nieuwe EWS van € 140.000 onder het nieuwe stelsel. Daarbij geldt verder dat de periode waarover zij renteaftrek heeft genoten, vanaf 2001 tot en met het moment van vervreemding van de helft van de vorige eigen woning, in mindering wordt gebracht op de maximale termijn van 360 maanden waarin de nieuwe lening ten minste annuïtair volledig moet worden afgelost.
Echter als V de nieuwe woning van € 150.000 na drie jaar koopt krijgt zij niet meer te maken met de eigenwoningreserve. In dat geval bedraagt haar EWS maximaal € 150.000. Deze schuld moet annuïtair worden afgelost ten einde renteaftrek in box 1 te krijgen.De overgangsregeling is complex. Ik wij u erop dat combinatie van de verschillende leningen met verschillende regimes waarin recht op renteaftrek bestaat en de aflossingseisen, tot gevolg kan hebben dat het lastig kan worden een passend hypotheekproduct te vinden. Bron: NTFR 2013/18 (JB)